이번 포스팅은 지난 2023 부동산 투자 전략-1에서 다루었던 전망과 그에 따른 전략과는 반대로 시장 하락기에 조심해야 할 내용을 정리해보았습니다. 또 누군가는 떨어지는 하락장에서 또 다른 기회라고 생각할 수 있지만, 그것은 소수의 성공하는 사람의 말뿐일 수 있습니다. 2023년에 부동산 투자 시 고려해야할 전반적인 상황들을 아래의 내용을 통해 확인해 보겠습니다.
현재 부동산 시장은 ‘약세장’임을 잊지말자
2023년에는 수익형 부동산 시장이 약세를 보일 것으로 예상됩니다. 이는 대출 규제 강화, 세금 인상, 금리 상승 등이 원인입니다. 보통 이러한 자산을 가진 사람들은 월세 수익으로 대출 이자와 세금을 납부합니다. 하지만 금리가 올라가면 이자비용이 증가하게 되어 수익률이 낮아질 것으로 예상됩니다. 그러나 여전히 소형 오피스텔, 창고, 꼬마빌딩 등의 부동산에는 많은 관심이 있습니다. 전반적으로 하락장 시장이 내리막길을 걷고 있으므로, 투자 시 신중해야 합니다. 특히 많은 사람들이 다니고 비어있는 상가가 적은 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 이러한 곳에서 임대 수익을 얻는 것이 목표이므로, 금리 상승에 대비해 너무 많은 대출을 받지 않는 것이 중요합니다.
하지만, 오히려 경기가 나쁠 때는 가격이 낮아져 투자할 기회가 많이 생깁니다. 따라서 각각의 수익형 부동산 상품의 특징을 파악하고, 자신의 상황에 맞는 투자를 선택해야 합니다. 금리 상승으로 인해 집값이 계속해서 하락하고 있습니다. 이로 인해 일부 지역에서는 세입자가 없는 ‘깡통 전세’나, 전세금이 집값보다 높아지는 ‘역전세’와 같은 문제가 발생하기도 합니다. 또한 집값이 하락하면서 일부 아파트 단지에서는 가격이 너무 낮아져 주변 집값에 영향을 미칠까 봐 급하게 집을 팔려는 사람들을 보복하는 경우도 있습니다. 이러한 문제는 부동산 시장이 악화되는 것뿐만 아니라 전반적인 경제 상황이 나빠지고 있음을 보여주는 부분입니다.
미국 연방준비제도의 알 수 없는 의중 ‘금리의 변수’
만약 2023년에 부동산에 대한 투자 계획을 가지고 있다면, 금리, 대출, 그리고 입주 물량을 면밀히 살펴보아야 합니다. 금리는 집을 구매하려는 사람들이 대출을 받는 데 큰 영향을 미치며, 또한 건설사에 필요한 자금을 대출해 주는 역할도 합니다. 그러므로 금리가 갑자기 증가하면, 부동산 시장이 활발했던 상태에서는 약화되거나, 심지어는 침체 상태로 빠질 수도 있습니다. 하지만 문제는 세계 금리에 가장 큰 영향을 미치는 미국 연방준비제도(Fed)가 물가 상승률을 조절하기 위해 앞으로도 계속해서 금리를 인상할 것이라고 밝힌 것입니다. 이에 따라 한국의 한국은행도 움직일 가능성이 높아졌습니다. 그러나 미국에서 물가 상승률이 조금씩 안정화되고 있으며, 정부도 주택 시장이 침체 상태가 되면 경제가 더욱 어려워질 수 있다는 우려가 있어, 2023년 하반기에는 금리가 더 이상 오르지 않거나 내려갈 가능성이 있다는 의견도 있습니다. 그렇다면 부동산 시장도 서서히 회복될 수 있을 것으로 예상됩니다.
또한 대출과 세금 규제도 중요한 요소입니다. 이 두 요소는 전통적으로 부동산 수요를 크게 끌어올릴 수 있는 중요한 변수입니다. 정부 입장에서는 시장이 과열될 때 대출 규제를 강화하여 시장으로의 자금 유입을 줄이는 반면, 시장이 냉각되면 대출 규제를 완화하여 시장을 활성화하는 방향으로 조정할 수 있습니다. 최근에는 정부가 부동산 시장의 안정적인 회복을 원하면서 규제 완화 방향으로 정책을 세운 것으로 보입니다. 여기에는 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세를 완화하고, 임대 사업자 등록 시 혜택을 복원하며 주택 담보 대출까지 허용하는 등의 방안이 포함되어 있습니다. 그러나 높은 금리의 영향이 여전히 지속되는 한, 시장이 빠르게 회복되는 것은 쉽지 않을 것입니다.
입주 물량을 파악하자
마지막으로 고려해야 할 요소는 입주 물량입니다. 일반적으로 상품의 가격은 공급과 수요가 만나는 지점에서 결정됩니다. 주택 시장에서는 공급량이 분양 물량과 입주 물량으로 나뉘는데, 이 중에서 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 입주 물량입니다. 지난 몇 년 동안 아파트 가격이 크게 오르면서, 특히 토지가 상대적으로 많았던 지방과 수도권 외곽에서 건설사들이 분양 물량을 크게 늘렸습니다. 분양 시점에서 2~3년이 지나면 이 물량이 실제로 시장에 나와 입주 물량이 된다는 것이죠. 모든 가격의 결정은 수요와 공급이 만나는 지점에서 이루어집니다. 만약 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지면, 전세 가격이 급락하게 되어 이로 인해 아파트 가격 역시 하락하게 됩니다. 따라서, 2023년에도 이러한 상황이 발생할 경우 우리는 대응 전략을 마련하고 있어야 합니다. 이를 이해하기 위해, 부동산 유형별로 살펴보는 것이 필요합니다.
이렇게 2023년 부동산의 전반적인 전문가들의 전망과 전략, 고려해야 할 상황에 대해 알아보았습니다. 물론 대한민국 주택 시장은 불패라는 신화를 써가고 있지만, 실제로 돈을 번 사람들은 다르게 행동했습니다. 남들과 반대로 행하는 투자, 꼼꼼한 파악, 자신만의 원칙을 잃지 않는 뚝심. 여러분들도 마음 아픈 부동산 하락장에서 잘 견뎌내셔서 끝에는 모두 부자가 되셨으면 좋겠습니다.